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少子高齢化が加速し、数少ない若年層が高齢者を支えていく社会が現実味を帯びてきました。社会福祉関連の予算は増大する一方で、年金制度は破綻の危機に直面しています。 高い税負担と低い年金給付という厳しい状況が、これからの日本に待ち受けていることは、間違いありません。
このような現状を踏まえ、将来に不安を感じる方が急速に増えており、退職後の安定収入確保に向けた動きも活発になっています。 そんな中、今、最も注目されているのが不動産投資であり、特に中古マンションへの投資が大きな流れになっています。
時間的、資金的な制約もあり、個人レベルでできることには限界がありますが、中古マンションへの投資は、初期投資額の少なさ、価格下落リスクの低さ、選択できる物件の豊富さといった点で、非常に魅力的です。
- マンション経営の最大の魅力は、長期間にわたって毎月一定額の家賃を確保できることにあります。 退職後の継続的な収入源は生活の大きな支えとなり、公的年金の不足を補ってくれる個人年金として考えることができます。 空室となるリスクを軽減する意味でも、初期投資の少ない中古ワンルームマンションを複数所有することをお勧めいたします。
- 現在の日本はデフレ経済だと言われていますが、これだけ大量に国債を発行している状況を考えると、将来的なインフレリスクを想定する必要があります。 インフレになると、金融資産（現金や預貯金等）の貨幣価値は目減りすることになりますが、マンションについては物価の上昇とともに、家賃相場も上昇することが予想されるため、資産価値の大幅下落は考えにくく、上昇の可能性も十分想定されます。 仮に物件価格が下がったとしても、中古マンションの下落幅は小さいため、毎月の家賃収入を考慮すればトータルで損をする可能性は非常に小さくなります。 将来的な経済変動に備える意味でもマンション経営はお勧めです。
郵貯銀行5年定期の金利はわずか0.06％です。手元資金の300万円を預けたとしても年間利息は1,800円程度にしかなりません。 では、自己資金300万円でマンション投資を行った場合はどうなるのでしょうか。
マンション価格300万円で家賃37,000円の物件を購入したと想定してみましょう。管理費と修繕積立金は各5,000円とします。
計算例※固定資産税、火災保険料、管理手数料などの経費を含めると、より正確な実質利回りが計算できます。 上記のワンルーム中古マンションへの投資では、定期預金の約180倍の投資利回りに達しています。- 家賃37,000円×12ヶ月＝年間家賃収入444,000円
- 年間家賃収入444,000円−年間管理費・修繕積立金120,000
＝実質収入324,000円 - 実質収入324,000円÷マンション価格300万円
＝投資利回り10.8％
- 現金などの金融資産に比べて、マンションなどの不動産は、相続発生時に有利だと言われています。 現金は額面通り100％が課税対象になりますが、マンションの場合は、建物は標準的な建築費用の60％〜70％になる固定資産評価額となり、土地は実勢価格の80％程度といわれる路線価で評価することになります。 さらに、そのマンションを賃貸運用している場合、建物については貸家の評価額＝固定資産評価額の70％となり、土地についても貸家付地評価額として、20％程度の評価減となります。 マンション経営を行っていると、現金で相続する場合に比べて3〜４割程度の財産評価となり、大幅に有利です。
- 一般的に中古ワンルームマンション投資は、新築ワンルームマンションへの投資に比べて、 投資利回りが大幅に高くなる傾向にあります。 新築ワンルームマンションの分譲価格は、中古ワンルームマンション数倍になりますが、月額賃料には、それほど大きな差は生じないからです。 新築ワンルームマンションを1戸購入するより、中古ワンルームマンションを2〜3戸購入する方が、空き住戸が発生した場合のリスク軽減にもなりますので、弊社では中古ワンルームマンションによるマンション経営をお勧めしています。
